Date de publication: 16/04/2023

Déclaration de sinistre : qu’en est-il?

La vie de l’immeuble en copropriété n’intéresse pas seulement ses propriétaires et occupants, mais également leurs assureurs. Cela est d’autant plus vrai qu’il est connu de tous que les sinistres en copropriété sont nombreux : fuite d’eau, dégât d’eau, vandalisme, incendie, etc.

Revenons aux principes de base en matière d’assurance de biens. Le Syndicat a l’obligation de souscrire une assurance couvrant les parties communes, les parties privatives (à l’exclusion des améliorations qui y ont été apportées) et les biens meubles appartenant au syndicat. Quant aux améliorations qui ont été apportées aux parties privatives, il appartient à chaque copropriétaire de les protéger par une assurance individuelle, autant celles qui ont été faites par les propriétaires précédents que les leurs.

Cependant, l’exercice ne s’arrête pas là. En effet, l’article 2470 du Code civil du Québec impose à tout assuré de « déclarer tout sinistre de nature à mettre en jeu la garantie ». Et la Loi ajoute : « dès qu’il en a connaissance ». En d’autres termes, un sinistre – même s’il est négligeable – doit être déclaré à l’assureur du syndicat, à la condition que les dommages soient couverts. Si le sinistre affecte les parties communes et parties privatives (hors amélioration) de la copropriété, c’est au conseil d’administration de se charger de la déclaration de sinistre auprès de l’assureur du syndicat et de la réparation de celui-ci. 

Le syndicat a donc deux obligations : déclarer et déclarer immédiatement. Si le syndicat manque à ses devoirs, l’assureur pourrait invoquer, contre lui, toute clause de la police qui prévoit la déchéance du droit à l’indemnisation, pourvu qu’il puisse faire la preuve qu’il a subi un préjudice. À titre d’exemple, la Cour supérieure souligne que l'assureur subirait un préjudice sérieux si la tardiveté de l’avis fait en sorte qu’il n’est plus en mesure d’évaluer les dommages et de contester la réclamation du demandeur ou s’il s’ensuit des obstacles réels sur le plan de l’enquête, de la découverte des faits et de la détermination de la cause du sinistre en raison notamment de l’état des lieux qui a changé avant qu’il ne puisse enquêter, du fait que des pièces ou des preuves ont disparu ou même que des témoins sont décédés. Néanmoins, pas de panique pour autant : cette période ne prend effet qu’à partir du moment où les dommages sont découverts.

En pratique, on constate que bien peu d’administrateurs ont connaissance de leurs obligations en cette matière. Soit qu’ils estiment que le syndicat n’est pas responsable, soit qu’ils évaluent que les dommages qui en résultent se chiffreront à un montant inférieur ou légèrement supérieur à la franchise ou déductible. Toutefois, il est risqué de ne pas déclarer un sinistre, car l’assureur pourrait considérer - s’il devait le découvrir ultérieurement - que l’assuré est de mauvaise foi. Il serait donc justifié de résilier ou de ne pas renouveler le contrat d’assurance.

Ceci est toujours une mauvaise décision, en particulier en copropriété. En effet, l’immeuble est un tout et certains sinistres affectent indistinctement les parties communes, les parties privatives et les améliorations apportées à celles-ci. Ainsi, un dégât d’eau causé par un chauffe-eau défectueux, soit l’un des sinistres les plus fréquents en copropriété, va bien souvent toucher non seulement la partie privative où se situe le chauffe-eau, mais d'autres parties de l'immeuble. Il pourrait en être ainsi pour les armoires de cuisine de la partie privative située en dessous, armoires qui ont été installées postérieurement à la construction de l’immeuble. Si cette partie privative est occupée par un locataire, les biens meubles de ce dernier pourraient également s’en trouver affectés. Les assureurs de tout un chacun devront donc être avisés et, en particulier, celui du Syndicat.

L'assurance du Syndicat prévoit une garantie pour une partie du sinistre, sans recherche de responsabilité quant à l'origine de celui-ci. Ainsi, le fait que le Syndicat ne soit pas responsable, à priori, de l'incident ne constitue pas une raison valable pour ne pas déclarer le sinistre. Si un administrateur ne déclare pas un sinistre, il peut engager sa responsabilité personnelle, qui ne sera souvent pas couverte par l'assurance du Syndicat dans ce type de situation.

Pour éviter aux copropriétaires et administrateurs de syndicats de tomber dans ces pièges juridiques, nous avons rédigé un ouvrage dédié à la question et intitulé « L’assurance condo : Tout ce qu’il faut savoir ». Comptant plus d’une centaine de questions/réponses, cet ouvrage se veut clair et accessible à tous.  Après « Le condo : Tout ce qu’il faut savoir », il est l’outil indispensable pour bien s’assurer et s’y retrouver en cette terre souvent inconnue et lointaine qu’est l’assurance mariée à la copropriété. Format poche, il vous suivra dans tous les aéroports du monde sans avoir à être déclaré !

 

Yves Joli-Coeur, Ad. E. 
Avocat
Dunton Rainville
3055 Boulevard Saint-Martin O
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Laval, QC H7T 0J3
Tél. : (450) 686-8683
Courriel : yjoli-coeur@duntonrainville.com

 

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