À la suite de l’entrée en vigueur, le 14 août 2025, du Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise — lequel encadre notamment l’attestation de l’état de la copropriété — certaines questions d’ordre pratique demeurent. L’une d’elles concerne le moment où le syndicat est tenu de remettre cette attestation au copropriétaire vendeur. Selon certains, cette obligation ne s’appliquerait qu’en présence d’une offre d’achat dûment signée. En d’autres termes, en l’absence d’une telle offre, le syndicat ne serait pas tenu de produire l’attestation.
Or, Me Christine Gagnon, une référence incontournable dans le domaine du droit de la copropriété au Québec, dans une prise de position claire, affirme qu’aucune condition préalable — notamment la signature d’une promesse d’achat — ne peut être imposée au copropriétaire qui demande l’attestation prévue à l’article 1068.1 du Code civil du Québec. On peut rappeler que Me Gagnon a co-présidé le Comité consultatif sur la copropriété qui a recommandé dans son rapport de modifier le Code civil pour imposer la remise de cette attestation sur l’état de la copropriété.
Une tempête dans un verre d’eau ?
Alors que plusieurs syndicats et administrateurs s’interrogent sur le moment où ils doivent transmettre cette attestation, Me Gagnon appelle au calme et à une lecture fidèle du texte de loi :
« Le syndicat doit fournir le document, et il n’a pas à vérifier si une offre d’achat est signée ou non. Si le copropriétaire demande l’attestation, le syndicat la fournit. Il n’a aucune obligation de vérifier si le condo est en vente ou fait l’objet d’une offre conditionnelle ou d’une offre ferme », écrit-elle.
En somme, selon elle, il ne s’agit pas de deviner les intentions du copropriétaire ni de jouer au notaire. L’article 1068.1 C.c.Q. est libellé en des termes simples et clairs :
« À cette fin, le syndicat remet dans un délai de 15 jours l’attestation au copropriétaire qui en fait la demande ».
Il n’est mentionné nulle part que la remise de cette attestation par le syndicat au copropriétaire est subordonnée à une démarche de vente formalisée. Elle doit se faire dans les 15 jours de la demande. Ce délai de 15 jours serait déraisonnable s’il devait faire suite à une offre d’achat signée par les parties. Si on laisse ensuite 7 jours à l’acheteur pour l’examiner, on aurait un délai de vérification diligente de 21 jours, ce qui est tout à fait contraire aux pratiques courantes et nuirait aux transactions immobilières plutôt que d’en favoriser la sécurité.
Une pratique déjà en place
Me Gagnon insiste aussi sur le fait que, dans la réalité quotidienne, les copropriétaires demandent l’attestation lorsqu’ils en ont besoin, souvent au moment où leur courtier immobilier les y invite. Et cela se fait sans heurts.
« En pratique, les gens vont demander leur attestation au syndicat quand le courtier va leur dire, et ça ne sera pas un problème. »
Elle déplore donc le tapage médiatique entourant cette obligation, qui pourrait faire croire à tort que les syndicats sont mis dans une position inconfortable, alors que la mécanique est plutôt simple : une demande écrite par le copropriétaire, un document à fournir au copropriétaire dans les délais légaux, et voilà.
La remise de l’attestation par le copropriétaire à son promettant-acheteur limitera son intérêt à présenter une demande d’information au syndicat en application de l’article 1068.2 du Code civil du Québec qui est en vigueur depuis le 10 janvier 2020, ou du moins, restreindra l’étendue de cette demande.
Me Gagnon souligne également qu’il serait surprenant que les copropriétaires se mettent à demander des attestations sans raison valable puisque le syndicat facturera vraisemblablement des frais raisonnables pour la remise de ce document au copropriétaire.
Un point de vue appuyé dans la doctrine
La position de Me Gagnon sera confirmée dans la 6e édition de son ouvrage, La copropriété divise, qui est actuellement en production aux Éditions Yvon Blais. On pourra y lire :
« L’article 1068.1 C.c.Q. a pour effet de créer une obligation pour celui qui vend sa fraction et une obligation pour le syndicat de copropriété. En effet, l’acheteur n’a pas à faire des démarches pour obtenir certaines informations concernant la copropriété et le syndicat. C’est le vendeur qui doit lui remettre, en temps utile, une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété. L’obligation pour le vendeur existe de plein droit. Ainsi, le copropriétaire qui prévoit mettre en vente sa fraction doit s’adresser au syndicat pour obtenir cette attestation afin de ne pas ralentir le processus de vente. Le meilleur moment pour obtenir ce document du syndicat est sans doute lorsqu’un copropriétaire décide de mettre en vente sa fraction et qu’il prépare la documentation à cette fin. S’il attend la réception d’une offre d’achat et que celle-ci est conditionnelle à l’examen de cette attestation, il risque d’allonger indument la période de vérification diligente du promettant acheteur, ce qui est peu recommandable pour les deux parties. Il est tout autant dans l’intérêt du vendeur que du promettant acheteur que celui-ci reçoive le document le plus tôt possible dans le processus de la transaction.
Le syndicat est tenu de remettre l’attestation sur l’état de la copropriété à un copropriétaire, dans les 15 jours de la demande. Ce n’est pas au syndicat de vérifier si une offre d’achat a été reçue, si la fraction est véritablement en vente ou si le copropriétaire est sérieux dans son projet. Dès qu’il reçoit une demande, il doit délivrer l’attestation dans le délai prévu à la loi. Évidemment, on imagine que le syndicat peut facturer des frais raisonnables pour la délivrance de cette attestation. »
Selon Me Gagnon, le texte de loi est clair et il ne porte pas à interprétation. Elle encourage les syndicats à ne pas entretenir d’incertitudes, d’autant plus que l’article 1068.1 C.c.Q. prévoit que l’attestation doit être remise au promettant acheteur en temps utile. Tous conviendront qu’en temps utile, ce n’est pas une fois l’entente de vente complétée et le prix est fixé. Cette information est nécessaire pour convenir ensuite d’un prix de vente et d’autres modalités de la vente et pour donner un consentement éclairé. Obliger le syndicat à exiger une promesse d’achat déjà signée aurait pour effet de nuire à l’acheteur et aussi au vendeur, ce qui est tout à fait contraire à la lettre, à l’esprit et à l’objectif de cette disposition.
Une lecture qui favorise la transparence
En obligeant le syndicat à remettre cette attestation sans condition préalable, on favorise la transparence dans les transactions immobilières. Il est dans l’intérêt de toutes les parties — copropriétaires, acheteurs, courtiers, notaires — que l’état réel de la copropriété soit connu dès le début du processus de vente.
Cela permet également aux vendeurs d’anticiper les démarches et de corriger, s’il y a lieu, des éléments problématiques dans l’administration ou l’entretien de l’immeuble. Autrement dit, cette attestation devient un outil de gouvernance — pas seulement un document transactionnel.
En conclusion : du bon sens juridiqueLa position exprimée par Me Christine Gagnon est à la fois simple, cohérente et fondée en droit. Elle invite à ne pas surcharger inutilement les syndicats de tâches d’enquête ou de contrôle, et à respecter le texte de loi tel qu’il est écrit.
Il appartient donc au législateur, s’il le souhaite, d’amender le Code civil du Québec pour imposer une condition spécifique, mais on se demande pourquoi il voudrait ajouter une condition paralysant les transactions et alourdissant le travail du syndicat.
En l’état actuel du droit, la demande du copropriétaire suffit à déclencher l’obligation du syndicat, sans autre formalité.
BON À SAVOIR : Référence incontournable en droit de la copropriété au Québec
Me Christine Gagnon, notaire depuis 1989 et docteure en droit civil, est reconnue pour son expertise en copropriété divise et indivise. Enseignante, chercheure associée à la Chaire du notariat jusqu’en 2021 et conférencière active, elle a présidé plusieurs comités majeurs à la Chambre des notaires. Notaire émérite, elle a reçu les plus hautes distinctions de son ordre professionnel.
