Un cabinet de professionnels a remis une étude du fonds de prévoyance accompagnée de plusieurs scénarios de contribution, incluant une cotisation spéciale de 8 553 $ par an sur 10 ans. Un budget prévisionnel, couvrant certains travaux mais sans marge de manœuvre, a néanmoins été présenté à l’assemblée des copropriétaires, puis adopté par le conseil d’administration. Ce scénario crée un écart d’environ 46 000 $ dans le fonds de prévoyance après 10 ans, soit presque l’équivalent de la cotisation spéciale proposée. Plusieurs copropriétaires estiment que le syndicat est libre d’appliquer un scénario budgétaire distinct de celui recommandé par les professionnels. D’autres soulignent que le règlement sur l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien n’est pas encore en vigueur.
Question: Je m’interroge quant à la légalité de cette décision. Par ailleurs, une fois ce règlement en vigueur, le conseil d’administration aura-t-il l’obligation de se conformer aux recommandations contenues dans l’étude du fonds de prévoyance ?
Réponse: Merci pour votre question, qui soulève des questions à la fois techniques, légales et éthiques.
Depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994, le législateur impose à tout syndicat de copropriétaires l’obligation de constituer un fonds de prévoyance, destiné exclusivement à financer les réparations majeures et le remplacement des parties communes. Ce fonds ne peut en aucun cas servir à des travaux d’entretien courant. L’objectif de cette obligation est de garantir la pérennité de l’immeuble et de protéger les intérêts financiers de l’ensemble des copropriétaires.
À cet égard, l’article 1071 du Code civil du Québec précise :
« Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds doit être en partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti. Il est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration. »
De plus, l’article 1072 du Code civil du Québec prévoit que :
« La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance ne peut être inférieure à 5 % de leur contribution aux charges communes. »
Or, il est essentiel de souligner que ce seuil de 5 % représente un minimum légal. Dans la vaste majorité des copropriétés, ce montant est largement insuffisant pour couvrir adéquatement les réparations et remplacements majeurs à venir.
Le Projet de loi 16 a par ailleurs renforcé cette obligation, en rendant obligatoire l’obtention d’une étude du fonds de prévoyance, réalisée par un professionnel qualifié. Cette étude vise à déterminer les sommes à verser pour que le fonds soit suffisant à long terme, en tenant compte de l’état réel de l’immeuble et des interventions à prévoir. C’est précisément pour cette raison que la loi exige désormais une étude professionnelle afin de déterminer des contributions réalistes et adaptées.
Dans le cas que vous décrivez, le conseil d’administration a adopté un budget prévisionnel s’écartant des recommandations de l’étude professionnelle, créant un manque à gagner de 46 000 $ en 10 ans. Une telle décision peut être jugée imprudente, voire fautive, si elle compromet la capacité du syndicat à faire face à ses obligations. En effet, selon l’article 322 du Code civil du Québec, les administrateurs ont l’obligation d’agir avec prudence, diligence, honnêteté et loyauté. Ne pas tenir compte des recommandations d’un professionnel qualifié pourrait constituer un manquement à ce devoir, ouvrant la voie à des recours en responsabilité en cas de préjudice.
Par ailleurs, bien que le règlement sur l’étude du fonds de prévoyance et le carnet d’entretien, publié à titre de projet dans la Gazette officielle du Québec le 11 septembre 2024, ne soit pas encore en vigueur, son adoption définitive est imminente. Une fois ce règlement adopté (ce qui est prévu pour 2025), les syndicats auront trois ans pour s’y conformer, rendant ces documents obligatoires dès 2028. Le conseil d’administration devra alors obtenir une étude à jour tous les cinq ans, fondée sur les données contenues dans le carnet d’entretien, et s’y référer pour établir les contributions nécessaires au fonds.
En somme, même si le règlement n’est pas encore en vigueur, l’obligation de constituer un fonds de prévoyance suffisant est déjà imposée par la loi. Une fois le règlement adopté, l’étude professionnelle deviendra un outil de référence incontournable, que le conseil devra utiliser pour établir ses projections financières. S’en écarter sans justification sérieuse pourrait exposer le syndicat — et ses administrateurs — à des conséquences juridiques et financières.
BON À SAVOIR! Le carnet d'entretien et l'étude de fonds de prévoyance seront obligatoire à compter du jour suivant les trois premières années d’entrée en vigueur du règlement du gouvernement du Québec en la matière. S’il est adopté en 2025 comme prévu, les documents seront donc exigés à compter de 2028.
À RETENIR: Au-delà des considérations juridiques, le fait de contribuer adéquatement au fonds de prévoyance constitue également une responsabilité intergénérationnelle. Il n’est pas acceptable de léguer aux futurs copropriétaires un immeuble sous-financé et mal entretenu. Un fonds insuffisant mène inévitablement à des cotisations spéciales et à une dépréciation du patrimoine collectif.
