Le 8 octobre 2025, la Cour du Québec, sous la présidence de l’honorable juge Luc Huppé, a rendu une décision d’importance pour les syndicats de copropriétaires employant un concierge résident. Dans l’affaire Syndicat des copropriétaires de Loggia II c. Mokriak (2025 QCCQ 5173), le tribunal a confirmé qu’un employeur peut résilier le bail accessoire à un contrat de travail, lorsque le salarié cesse d’être à son service, conformément à l’article 1976 du Code civil du Québec. Cet article mentionne que, sauf stipulation contraire dans le contrat de travail, le préavis à donner est d’un mois.
Cette décision vient ainsi clarifier les droits du syndicat lorsque le logement de fonction est lié directement à l’emploi du concierge. Le jugement rappelle en effet que le logement mis à la disposition d’un employé par le syndicat, dans le cadre de ses fonctions, ne constitue pas un bail ordinaire, mais plutôt un avantage accessoire à l’emploi. Ainsi, lorsque le lien d’emploi prend fin, cet avantage cesse de plein droit.
Les faits : refus d’évacuer le logement après la fin d’emploi
Le Syndicat des copropriétaires de Loggia II, un immeuble résidentiel de Montréal, avait mis fin pour cause à l’emploi de son concierge, M. Mokriak, le 2 avril 2024. Le contrat de travail signé un an plus tôt prévoyait expressément que la fin de l’emploi mettait fin, après un délai de dix jours ouvrables, au droit d’occuper le logement fourni par le syndicat.
Or, malgré la réception de l’avis de congédiement, M. Mokriak a refusé de quitter les lieux, forçant le syndicat à recourir à des huissiers et à des services de sécurité pour protéger l’immeuble. Ce refus a entraîné divers frais et désagréments, notamment l’impossibilité d’engager immédiatement un nouveau concierge résident.
Après plusieurs démarches, M. Mokriak a finalement quitté son logement le 3 juin 2024, soit plus d’un mois après la date limite fixée. Par surcroît, le logement avait été laissé en mauvais état, nécessitant des réparations et un changement des serrures.
La décision du tribunal
Dans son jugement, le juge Luc Huppé retient que le contrat de travail prévoyait expressément la fin du droit au logement, après un délai de 10 jours ouvrable suivant la cessation d’emploi, et que cette stipulation est valide en vertu de l’article 1976 C.c.Q., lequel autorise de lier la jouissance d’un logement à un emploi. Le juge constate que le syndicat avait agi conformément à ses obligations, en donnant un préavis suffisant et en respectant les délais contractuels.
Le tribunal souligne également que l’article 1890 du Code civil du Québec impose au locataire de remettre le logement dans un bon état de propreté et de réparation, à la fin de l’occupation. Le manquement à cette obligation justifie le remboursement des frais engagés par le syndicat pour la remise en état.
Constatant la conduite fautive de M. Mokriak, le tribunal a condamné ce dernier à verser 6 324,86 $ au syndicat, représentant les coûts encourus pour :
Un message clair pour les syndicats
Cette décision rappelle aux syndicats qu’ils doivent s’assurer que leurs contrats d’emploi précisent clairement la nature accessoire du logement fourni à un concierge ou à tout autre employé résident. Une telle clause permet de prévenir les litiges et de faciliter la récupération du logement en cas de cessation d’emploi.
De même, il est essentiel que la procédure de congédiement et de signification soit rigoureusement respectée, car le tribunal va veiller à ce que le droit de l’employé soit protégé, tout en confirmant la validité du lien entre emploi et logement.
Pour les copropriétés, cette affaire illustre l’importance d’une bonne gouvernance administrative et d’un suivi légal adéquat, afin de préparer des contrats conformes et des procédures sans équivoque.
Les enseignements à retenir
Le jugement du juge Huppé apporte une clarification bienvenue dans un domaine où les relations entre employeur syndicat et employé résident peuvent prêter à confusion. En qualifiant le logement de « bail accessoire », le tribunal distingue clairement ce type d’occupation d’un bail résidentiel ordinaire régi par la Loi sur le Tribunal administratif du logement.
Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence québécoise qui reconnaît le pouvoir du syndicat de gérer les avantages liés à l’emploi dans le respect du Code civil du Québec. Elle servira de référence pratique pour les administrateurs et gestionnaires d’immeubles en copropriété confrontés à des situations similaires.
BON À SAVOIR! Un logement fourni à un employé par un syndicat de copropriétaires ne constitue pas un bail classique, mais un avantage accessoire à l’emploi. Lorsqu’un employé est congédié, cet avantage prend fin à la date prévue au contrat ou selon le délai d’un mois prévu à l’article 1976 C.c.Q.
À RETENIR: La clause prévoyant la fin du bail à la cessation d’emploi est valide et conforme à l’article 1976 C.c.Q. Le syndicat peut donc reprendre le logement, sans devoir entreprendre une procédure complète d’éviction devant le Tribunal administratif du logement, lorsque le lien entre l’emploi et le logement est bien établi.
ATTENTION! Un congédiement ou une résiliation d’emploi mal rédigé ou mal notifié peut retarder la reprise du logement et entraîner des coûts importants. Avant d’agir, il est vivement recommandé de consulter un avocat.
