La déclaration de copropriété doit être respectée par tous les copropriétaires. Quiconque ne la respecte pas s’expose à un recours judiciaire fondé sur l’article 1080 du Code civil du Québec (C.c.Q.) et pouvant être intenté soit par un copropriétaire soit par le syndicat.

Le comportement des copropriétaires doit respecter les règles de l’immeuble édictées par la déclaration de copropriété, qu’il s’agisse du règlement ou de l’acte constitutif, ainsi que les modifications ultérieures apportées à la déclaration.

Avant tout recours judiciaire

Lorsqu’un copropriétaire n’observe pas le règlement d’immeuble et défie malicieusement l’autorité des administrateurs, le conseil d’administration devrait intervenir en premier lieu pour prendre soin de communiquer avec le copropriétaire fautif, par écrit, afin de lui demander de respecter ses obligations. Un dossier bien documenté décrivant les événements reprochés devrait être préparé par le conseil d’administration.

Si le conseil d’administration démontre qu’il a agi de bonne foi, avec prudence et diligence, et qu’il a fait tout ce qui était raisonnable pour assurer le rappel à l’ordre du copropriétaire fautif, et que malgré tous ces efforts et avis écrits, ce dernier persiste, la consultation d’un avocat expérimenté en droit de la copropriété apparaît nécessaire.

Cet avocat transmettra une lettre de mise en demeure au copropriétaire fautif, lui demandant non seulement d’adopter, en tout temps, une attitude courtoise et respectueuse envers copropriétaires et administrateurs, mais aussi de respecter et de faire respecter les dispositions de la déclaration de copropriété et du Code civil du Québec, par tout occupant de son unité.

  Attention! Si un copropriétaire n'est pas satisfait des gestes posés par son conseil d'administration, il aura tout le loisir d’exercer son droit de vote lors de l’élection du nouveau conseil d’administration à la prochaine assemblée générale. Jusque là, il serait inapproprié d’adopter une attitude aussi délinquante que celle du copropriétaire fautif.

Recours judiciaire

L’article 1080 C.c.Q. prévoit le recours du syndicat ou d'un des copropriétaires contre un copropriétaire qui cause à l'un et/ou l'autre un préjudice sérieux du fait de sa violation de la déclaration de copropriété.

Le comportement d’un copropriétaire devient « délinquant » par la réunion des deux conditions suivantes :

• il refuse de se conformer à une des dispositions de la déclaration de copropriété; et
• son refus cause un préjudice sérieux, soit au syndicat, soit à un autre copropriétaire.

Le recours envisagé est une demande d’injonction, à l'endroit de ce copropriétaire, de se conformer à la déclaration de copropriété. Elle est ordonnée par le juge. Une requête doit être préparée et déposée au tribunal, soit par le syndicat, soit par tout copropriétaire subissant le préjudice. On peut noter qu'il est fréquent que le syndicat s’en charge.

Dans l’hypothèse où la délinquance du copropriétaire est constatée, le tribunal rendra, par voie d’injonction, une ordonnance qui imposera au copropriétaire délinquant de se conformer à la déclaration de copropriété. Si cette ordonnance n’est pas respectée par le copropriétaire, le tribunal pourrait ordonner que sa fraction soit vendue sous contrôle judiciaire, c’est-à-dire par enchères, de gré à gré ou par appel d’offres.

Cas particulier d'un locataire ne respectant pas la déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété doit être respectée tant par les copropriétaires que par les locataires. Si un recours judiciaire est ouvert contre tout copropriétaire, il en est de même à l’encontre du locataire.

L’article 1079 du Code civil du Québec prescrit que « le syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le locataire, demander la résiliation du bail d'une partie privative lorsque l'inexécution d'une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l'immeuble ».

Les critères d’action et les démarches à effectuer pour instituer un tel recours sont  similaires à ce qui s’applique pour le recours contre un copropriétaire. Les seules différences sont les suivantes :

• Il ne peut être intenté que par le syndicat; et
• Avant d’engager le recours, le syndicat doit en aviser le locateur et le locataire;
• Il n’est donné aucune seconde chance au locataire : l’audition devant la Régie du logement conduit immédiatement à la résiliation du bail, si la gravité de la faute du locataire est jugée suffisante.

Si le comportement du locataire cause un préjudice sérieux au syndicat ou à tout autre copropriétaire, le syndicat pourra, après avoir donné avis au locataire et à son copropriétaire, demander la résiliation du bail. Le syndicat pourra même, au surplus, poursuivre le locataire en réparation du préjudice qu’il cause à la collectivité des copropriétaires.

Notons tout de même que pour pouvoir reprocher au locataire son non respect de la déclaration de copropriété, une copie doit lui avoir été remise par le copropriétaire-bailleur. Toutefois, s’il ne le fait pas, le syndicat pourra le faire à sa place.

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