30 mars - Vous venez d’être élu administrateur d’une copropriété comptant cent vingt (120) unités. À peine élu, un nouveau copropriétaire vient discuter avec vous du jacuzzi qui ne fonctionne pas et qu’il aimerait bien pouvoir utiliser. Il vous informe qu’une des raisons ayant motivé l’achat de son unité est justement la présence de ce jacuzzi. Avant même d’être élu, vous aviez pris pour acquis qu’il ne serait pas réparé puisque les coûts pour ce faire sont d’environ 20 000,00$ et qu’en bout de ligne, peu de gens l’utilisent.  Vous indiquez à ce nouveau copropriétaire que vous allez consulter les autres administrateurs sur cette question.

À votre première rencontre avec les administrateurs, vous soulevez la question du jacuzzi pour laquelle personne n’a de réponse si ce n’est que les coûts de réparation sont élevés et un administrateur ajoute même : « tu sais, les gens ne veulent pas payer plus de frais de condo ». 

Vous croisez le nouveau copropriétaire dans le couloir qui s’enquiert de la position du conseil d’administration quant au jacuzzi. Devant votre air dubitatif, il vous informe que le conseil d’administration a l’obligation d’entretenir les parties communes et que vous n’avez d’autre choix que de faire réparer le jacuzzi.

Vous consultez un ami avocat qui vous confirme que ce nouveau copropriétaire a raison.  En effet, l’article 1039 du Code civil du  Québec (C.c.Q.) indique que le syndicat a l’obligation de voir à « l’entretien et l’administration des parties communes ».  De plus, votre déclaration de copropriété indique, sous la rubrique « Pouvoirs et devoirs des administrateurs », la même chose.

Cependant, votre ami juriste ajoute que les copropriétaires peuvent renoncer à ces travaux au moyen d’un vote selon la « double majorité » puisque la destination de l’immeuble est en jeu. Qu’est-ce que la destination de l’immeuble? C’est une notion juridique un peu floue qui peut se définir comme étant les facteurs pour lesquels un copropriétaire décide d’acheter une unité dans une copropriété. Ces facteurs sont multiples : pour un, ce peut être le jacuzzi et l’apparence de l’immeuble, pour l’autre, le stationnement souterrain et le gardien à la porte. Lorsqu’on veut modifier la destination de l’immeuble, l’art. 1098 C.c.Q. exige un vote composé des trois quarts des copropriétaires représentant 90% des voix. 

Si le conseil d’administration n’obtient pas cette double majorité le relevant de ses obligations, il devra faire réparer le jacuzzi malgré les coûts que cela implique.

Montréal, le 30 mars 2010

Marc Lanteigne, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
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