10 novembre - Les troubles de voisinage constituent souvent une source importante de maux de tête aux personnes étant aux prises avec de tels problèmes.

Que l’on pense à la fameuse « chicane de clôture », l’égouttement illégal des eaux de surface, le bruit et les odeurs - pour ne nommer que ceux-là - ces problèmes trouvent toute leur acuité dans le cadre de la propriété d’un bien immeuble détenu en copropriété.

Certaines déclarations de copropriété permettent à un copropriétaire de mettre en location son unité, dans la mesure où certaines conditions sont rencontrées (par exemple : obligation pour le copropriétaire-locateur de faire parvenir au syndicat de la copropriété copie du bail, art. 1065 Code civil du Québec).

Or, qu’en est-il lorsqu’une unité de copropriété est ainsi louée et que le locataire en question trouble la quiétude des lieux et cause un préjudice aux autres copropriétaires?

Le syndicat de copropriété est-il astreint de se retourner uniquement vers le copropriétaire qui loue sa fraction ou, encore, peut-il légalement agir de façon à ce que cesse le trouble?

Un syndicat de copropriété pourrait penser a priori que son seul recours réside en une obligation pour le copropriétaire-locateur de voir à ce que cesse la situation, mais voilà que l’article 1079 C.c.Q. donne un éclairage tout à fait particulier au monde de la copropriété.

L’article 1079 C.c.Q., incorporé à la section du droit de la copropriété, traite des droits du syndicat.  En effet, l’article 1079 C.c.Q. traite des droits du syndicat bien que cette disposition législative ne soit pas incluse dans les dispositions précises du louage locatif prévues au Code civil du Québec.

Même si la relation locateur-locataire n’a lieu juridiquement qu’entre les parties (locateur-locataire), l’article 1079 du C.c.Q. vient donner un intérêt juridique suffisant au syndicat de copropriété pour demander, le cas échéant, la résiliation du bail d’un locataire dont le comportement trouble la quiétude de la copropriété.

Il s’agit d’un dispositif tout à fait particulier dans la mesure où les règles générales de droit exigent que toute personne qui s’adresse à la Cour se doit d’avoir un intérêt juridique suffisant. Ainsi, en règle générale, seul le locateur aura l’intérêt juridique requis pour s’adresser aux tribunaux en matière de louage locatif pour demander la résiliation d’un bail [1].

Incidemment, les procédures à suivre seront donc le dépôt à la Régie du Logement d’une requête en résiliation de bail (ce tribunal administratif étant seul compétent pour entendre un litige de cette nature). Or, avant de se faire, il serait tout à fait indiqué pour le syndicat de copropriété de mettre en demeure le copropriétaire-locateur de voir à prendre les dispositions appropriées afin que cesse le trouble.

Il existe certains cas en jurisprudence où un tel recours a été exercé par des syndicats de copropriété et il a été décidé qu’il revenait effectivement au syndicat de faire valoir le droit de ses membres en ce sens où le locateur n’était pas admis à soulever le moyen portant sur les troubles de comportement du locataire à l’égard des autres occupants de l’immeuble qui sont copropriétaires [2].

Évidemment dans le cadre de l’exercice d’un tel recours, il appartient au syndicat de faire la preuve que le copropriétaire-locataire en question viole les dispositions de l’article 1079 C.c.Q. c’est-à-dire qu’il cause un préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de l’immeuble. Il se doit donc de constituer son dossier : plaintes policières, constat d’huissier, obtention de pétition, etc.

À tout événement, il est clair que l’usage par un locataire d’une unité qui serait non conforme à la destination de l’immeuble pourrait fort bien entraîner la résiliation du bail.

En résumé, dans le contexte particulier de la copropriété, la collectivité des copropriétaires n’est pas en reste face à un locataire récalcitrant dans l’immeuble et il est heureux, pour la bonne marche de la copropriété, que le législateur ait songé à inclure cette disposition dans les règles particulières propres à la copropriété.

[1] Sous réserve cependant de certaines exceptions dont, notamment, celle traitée dans la présente chronique et le recours exercé en résiliation de bail par un créancier hypothécaire en vertu du fait que celui-ci agit à titre d’administrateur du bien d’autrui, lui conférant ainsi l’intérêt juridique requis pour demander la résiliation d’un bail.

[2] Voir Constructions Rolansen Inc. c. Moore, [1994] J.L. 41 (R.L.) Me Pierre C. Gagnon, régisseur

Montréal, le 10 novembre 2010

Ghislain Raymond, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
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