12 août -En matière de vente d'appartements, il arrive parfois que les gens confondent certains modes de détention de propriété: ils croient acheter un condo (copropriété divise) alors que, juridiquement, il n'en n'est rien. Les règles de la copropriété divise sont autonomes et revêtent un caractère bien précis qu'il importe de distinguer de leurs "cousins" dont la similarité ne s'arrête qu'à l'apparence. 

En effet, sur le marché, hormis la copropriété indivise (immeuble détenu par au moins 2 personnes dont chaque copropriétaire est propriétaire de l'entièreté de l'immeuble à concurrence de sa quote-part et non simplement d'un étage ou d'un appartement précis), il existe également un autre mode de copropriété appelé "par actions" ou, plus techniquement, des "immeubles titrisés" lesquels se distinguent fondamentalement de la copropriété divise par le fait que l'immeuble est entièrement détenu par une corporation (souvent son seul actif) et pour lequel des actions sont rattachées à un appartement particulier. Ainsi, un individu désirant s'acheter un appartement dans un immeuble titrisé se trouverait à se porter acquéreur d'un nombre déterminé d'actions de la corporation (souvent un nombre d'actions équivalant au nombre de pieds carrés de l'appartement , 1150 actions corresponadnt à 1150 pieds carrés) et auxquelles actions est rattaché un contrat de bail donnant officiellement droit au copropriétaire de loger dans l'appartement. Il importe dès lors de souligner au passage que la Régie du logement devient seule compétente pour traiter de toute question relative au logement de cet appartement, à l'exclusion des tribunaux de droit commun. 

Par exemple, le vendeur d'un tel appartement ne pourra se voir condamné pour un vice caché s'il vend son appartement à un tiers étant donné qu'il ne vend pas de bien immeuble, mais bien des biens meubles, savoir ses actions, objets même de la vente. Le titulaire de l'appartement ne devient jamais propriétaire au sens strict de son appartement puisqu'il n'est jamais inscrit au titre; seule la corporation l'est.

Bien que peu usité, ce mode de détention de propriété existe néanmoins (Montréal) et résulte d'une certaine façon d'une gymnastique intellectuelle imaginée au départ par certains juristes pour contourner légalement les règles relatives à l'interdiction de conversion d'immeubles en copropriété divise. Ainsi donc, il ne s'agit pas d'une copropriété divise au sens strict du terme, même si les copropriétaires paient des montants mensuels pour voir à la gestion courante de l'immeuble (alimentant ainsi la confusion avec la copropriété divise). L'immeuble n'a qu'un seul lot et les taxes foncières et scolaires sont payées par la corporation détenant l'immeuble. Incidemment, bien que chaque copropriétaire paie sa portion au prorata de son pourcentage de détention d'actions dans la corporation, aucun d'entre eux ne se verra recevoir directement une cotisation de la part de la municipalité ou des autorités scolaires contrastant ainsi de façon marquée ce mode de détention de propriété de la copropriété divise où chaque unité possède une désignation cadastrale distincte pour laquelle chaque copropriétaire reçoit son propre compte de taxe.  Dans le cas d'une copropriété divise (condo), une déclaration de copropriété est inscrite au registre foncier contrairement à un condo par actions où les documents administratifs ne sont pas publiés. Dans le cas d'un condo, un Syndicat de copropriétaires est formé alors qu'il n'en n'est rien d'un condo par actions; seuls les administrateurs gèrent l'immeuble et, une fois par année, il est toujours prévu aux documents administratifs qu'une assemblée des actionnaires se doit d'être tenue. Cet élément porte quelques fois à confusion avec un condo où, une fois par année, une assemblée des copropriétaires se doit aussi d'être tenue.

Cela étant dit, bien que ce mode de propriété ne soit pas mauvais en soi (dépendamment de ce que l'acheteur recherche), il importe néanmoins, pour toute personne avertie désirant vendre ou acheter un appartement détenu par actions, de connaître l'existence de ce mode de détention de propriété afin d'éviter de verser dans certains écueils pouvant résulter de la confusion pouvant régner avec la copropriété divise.

Montréal, le 12 août 2011

Ghislain Raymond, Avocat
DE GRANDPRÉ JOLI-COEUR
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