31 mai - Un des inconvénients de vivre en condo est la trop fréquente propagation d’odeurs dans les corridors et pire encore dans les logements. Ces odeurs se propagent avec une circulation d’air dans le bâtiment par des ouvertures (même très petites) dont les principales sont :

• entre les corridors communs et les logements, par les portes d’entrée et les grilles de transfert;
• entre les logements voisins, par des cloisons non étanches à leur jonction avec le plancher ou plafond, ou par des cloisons mitoyennes avec prises de courant, interrupteurs, panneaux électriques;
• entre deux étages, autour des conduits verticaux traversant les planchers tels : tuyaux, conduits électriques, conduits de ventilation communs (toilettes, cuisines et sécheuses);
• des conduits de ventilation verticaux communs, joints non scellés, clapets anti-retour non performants, ventilateurs d’évacuation trop puissants dans certains logements, conduits trop petits, évacuateurs au toit trop faibles, alimentation d’air extérieur trop faible.

Quant aux causes de cette circulation d’air, les principales sont :

• l’effet de tirage ou de cheminée (sauf l’été), c'est-à-dire la tendance naturelle de l’air chaud à s’élever, s’accroissant avec la température extérieure devenant de plus en plus basse;
• le vent créant une pression positive sur une façade du bâtiment et simultanément une pression négative de succion sur la façade opposée, d’où le transfert horizontal d’odeurs;
• la ventilation mécanique non équilibrée entre l’alimentation et l’évacuation (voir une de nos chroniques antérieures).

Les solutions peuvent parfois être simples, mais le plus souvent elles ne sont pas évidentes et certaines peuvent même être quasi insolubles. Les solutions possibles demandent parfois des recherches exhaustives (tests de passage de gaz, ouvertures faites au haut et bas des cloisons dans les logements et corridors, conduits de ventilation défaits, mesures de débits d’air, mesures de pressions, etc.), ce qui les rend très souvent désagréables à vivre et coûteuses. Parfois, si la ventilation est inférieure aux normes, le fait de l’augmenter aide à éliminer les odeurs plus rapidement.

En conclusion, les odeurs sont agressantes et les recherches de solutions, et leur application, souvent ardues et coûteuses. En revanche, le coût de ces travaux peut parfois être réclamé au constructeur. Alors, il faut monter un dossier bien étoffé, d’abord par des données factuelles des plaintes de résidents bien compilées, avec dates, heures et types d’odeurs, puis par l'expertise technique la plus complète possible. Une préparation légale de votre dossier, par un avocat expérimenté en droit de la copropriété, sera un atout majeur.

Montréal, le 31 mai 2010.

Paul Grégoire, Ingénieur-conseil
Tél. : (514) 737-6350
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