La copropriété divise est créée par une succession d'étapes et de démarches mettant en scène plusieurs acteurs. L'acteur le plus important dans cette mise en marche est l’administrateur provisoire : le 1^er administrateur de la copropriété.

L'administrateur provisoire est habituellement nommé dans la déclaration de copropriété et souvent, il s’agit du déclarant, à savoir le promoteur ou son représentant. Il est ainsi à l’origine du projet de copropriété divise.

Rédaction de la déclaration de copropriété ou de l'ébauche de déclaration

Dès la conception du projet, le promoteur doit veiller à la préparation et la rédaction de la déclaration de copropriété, qu’il est préférable de confier à un expert en droit de la copropriété. Celui-ci saura adapter le document à l’immeuble, tout en respectant les règles impératives de la loi et les contraintes de la réglementation municipale.

Déclaration d’immatriculation

Dans les 60 jours de la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier, le syndicat doit être immatriculé auprès du Registraire des entreprises du Québec. Le promoteur se constitue alors « administrateur provisoire ».

Perception des charges communes dès le démarrage de la copropriété

Le budget initial doit être établi à compter de la publication de la déclaration de copropriété : il s’agit donc d’une des missions de l’administrateur provisoire, qui a le devoir de percevoir les contributions aux charges communes de tous les copropriétaires, incluant le promoteur (pour les fractions invendues).

Étude du fonds de prévoyance

Le démarrage efficace d’une copropriété requiert une estimation sérieuse et réaliste de la contribution au fonds de prévoyance.  En principe, c’est l’administrateur provisoire qui doit procéder à ce prudent exercice prévisionnel.

Contrôle de la qualité de la construction

Relevant de la responsabilité de l’administrateur provisoire, le contrôle de la qualité de la construction passe, entre autres, par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, obligatoire ou optionnel.

Réception des parties communes

Un avis de fin des travaux doit être expédié par l’entrepreneur ou le promoteur « à chaque bénéficiaire connu et au syndicat de copropriétaires ».

De plus, un professionnel du bâtiment, choisi par le syndicat, doit procéder à l’inspection des parties communes, accompagné d’un représentant du syndicat et de l’entrepreneur ou du promoteur, à partir d’une liste préétablie d’inspections.

La réception des parties communes est importante, car elle marque le départ de plusieurs des garanties prévues au Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Une vidéo sur le démarrage d'une copropriété est aussi disponible ici sur le site.

Promoteur et constructeur (fiche pratique) Fin de l'administration provisoire (fiche pratique) Assemblée des copropriétaires (fiche pratique) Démarrage d'une copropriété (vidéo)