Le syndicat est une personne morale. Ce statut lui confère la personnalité juridique, impliquant différents droits et obligations. De plus, le syndicat observe certaines règles quant à sa composition et doit suivre la mission que la loi lui a octroyée.

Personnalité juridique

De la personnalité juridique du syndicat découlent de nombreuses règles que les copropriétaires doivent connaître :

• Il possède un patrimoine distinct de celui de ses membres;
• Il possède un patrimoine pouvant être composé d’immeubles, de meubles, de créances, du fonds de prévoyance, etc.;
• Il a un nom sous lequel il exerce ses droits et exécute ses obligations;
• Il a un domicile où il exerce ses activités;
• Il est indépendant de ses membres et ses actes n’engagent que lui, sous réserve de l’action intentée pour vices de construction; et
• Il agit par l’intermédiaire de son conseil d’administration et de l’assemblée des copropriétaires.

Composition

Le syndicat est composé de deux organes. Les pouvoirs respectifs de ces deux organes constitutifs sont établis par la loi et par la déclaration de copropriété.

Le conseil d’administration (composé d’un ou plusieurs administrateurs) gère quant à lui les affaires du syndicat et est responsable de l’administration de l’immeuble. Son rôle est exercé de façon régulière et continue.

L’assemblée des copropriétaires exerce des pouvoirs de nature administrative tels que l’élection des administrateurs, la ratification des règlements adoptés par les administrateurs, et la consultation de l’assemblée sur ses budgets.

Mission principale

La définition donnée à l’article 1039 du Code civil du Québec est plutôt claire :

« La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun.
Elle prend le nom de syndicat ».

Immatriculation

Si le syndicat naît avec la publication de la déclaration de copropriété, il n’en demeure pas moins qu’il doit être immatriculé auprès du Registraire des Entreprises du Québec car il est une personne morale à part entière et doit être immatriculé pour exister.

Cette déclaration d’immatriculation doit comporter des renseignements sur le nom, le domicile et la date de création du syndicat, ainsi que sur l’identité des administrateurs.

Le syndicat a l’obligation de notifier tout changement du conseil d’administration en cours d’année.

Droits

Le syndicat dispose de plusieurs droits, dont voici une liste non exhaustive:

1. Il peut demander au tribunal d’ordonner à tout copropriétaire de respecter la déclaration de copropriété quand, par sa faute, ce dernier cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à un autre des copropriétaires;
2. Il peut instituer toute action en justice fondée sur un vice caché, de conception, de construction, ou du sol;
3. Il peut confier à un gestionnaire la totalité ou une partie de l’administration;
4. Il peut relever de ses fonctions l’administrateur ou le gérant qui, étant copropriétaire, néglige de contribuer aux frais de la copropriété ou au fonds de prévoyance;
5. Il peut priver de son droit de vote le copropriétaire en défaut de payer pendant plus de trois mois les charges communes de copropriété ou sa cotisation au fonds de prévoyance;
6. Il peut publier une hypothèque légale sur l’unité d’un copropriétaire en défaut pendant plus de 30 jours de payer les charges communes ou sa cotisation au fonds de prévoyance;
7. Il peut demander au tribunal de résilier le bail d’une partie privative quand l’inexécution d’une obligation par le locataire cause un préjudice sérieux à un autre occupant ou copropriétaire de l’immeuble;
8. Il peut acheter ou vendre des fractions ou des parties communes, ou consentir d’autres droits réels (comme une servitude) sous réserve de l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires;
9. Il peut rejoindre une association de syndicats de copropriété dans le but de faire des économies d’argent grâce au partage de services communs entre plusieurs copropriétés;
10. Etc.

Obligations

Consultez notre fiche pratique consacrée aux obligations et aux responsabilités du syndicat.

Contester ou annuler une décision du syndicat (fiche pratique) Santé et sécurité au travail :  Ça concerne aussi les syndicats! (chronique) Le syndicat est entré chez moi sans permission! (question / réponse) Que fait le syndicat qui suspecte un vice de construction ? (question / réponse)