Lors d’une assemblée des copropriétaires, les résolutions sont adoptées ou rejetées selon qu’une majorité est atteinte ou non. L’article 1096 du Code civil du Québec (C.c.Q.) énonce qu’en principe, la majorité à atteindre est une majorité simple des voix détenues par les copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée.

Cependant, certaines décisions ayant des conséquences importantes pour les copropriétaires, la Loi prévoit, aux termes des articles 1097, 1098 et 1108 C.c.Q., des majorités doubles, qui dépendent de la nature de la décision prise.

 La majorité simple

La majorité simple ne se calcule pas par rapport à un nombre de copropriétaires, mais par rapport à un nombre de voix de copropriétaires. De plus, la majorité n’est obtenue que si le total des voix « pour » est supérieur au total des voix « contre » et des voix qui se sont abstenues ou qui n’ont pas pris part au vote.

L'article 1096 C.c.Q. signifie que ce ne sont pas les voix exprimées qui sont prises en compte, mais bel et bien les voix des copropriétaires présents ou représentés, que ces derniers les expriment ou non.

Les votes blancs, les votes nuls et les abstentions sont ainsi comptabilisés dans le calcul des voix. Ils produisent l’effet de votes « contre ».

Exemple : Si 80% des voix des copropriétaires sont réunies, la « majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés » sera atteinte avec 40% des voix « pour ». Lors du vote, 38% des voix votent « pour », 22% des voix votent « contre », et les 20% de voix restantes s’abstiennent. La résolution est rejetée car il n’y a que 38% de votes favorables alors qu’il en aurait fallu 40%+1.

Rappelons qu’il importe, lors de la prise d’un vote à majorité simple (en vertu de l’article 1096 C.c.Q.), de vérifier le pourcentage de voix des copropriétaires présents ou représentés afin de bien déterminer la majorité de voix requise.

En conclusion, il est également important de prêter attention aux départ et arrivée de copropriétaires en cours d’assemblée, non seulement pour le maintien du quorum mais aussi pour le calcul de la majorité requise, advenant qu’un vote s’annonce serré.

Les majorités doubles

Les majorités doubles sont des majorités renforcées. Elles sont calculées en deux temps : par rapport au nombre des copropriétaires, puis par rapport aux voix des copropriétaires.

> Une double majorité de 50% des copropriétaires représentant au moins 75% des voix de tous les copropriétaires est requise pour les décisions concernant :

• des actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat;
• des travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, et la répartition de leurs coûts;
• la construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions; et
• la modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions.

> Une double majorité de 75% des copropriétaires représentant au moins 90% des voix de tous les copropriétaires est requise pour les décisions :

• changeant la destination de l’immeuble;
• autorisant la vente des parties communes dont la conservation est nécessaire pour le maintien de la destination de l’immeuble;
• modifiant la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif (notion de time sharing); et
• mettant fin à la copropriété

> Si le copropriétaire n’a pas donné son consentement, sera sans effet la décision de l’assemblée qui lui impose une modification de :

• la valeur relative de sa fraction;
• la destination de sa fraction; et
• l’usage qu’il peut faire de sa fraction.

Enfin, il convient de prêter attention aux déclarations de copropriété antérieures au 1^er janvier 1994 car certaines prévoyaient parfois un vote à l’unanimité. En vertu de l’article 53 de la Loi sur l’application de la réforme du Code civil du Québec, cette unanimité subsiste malgré tout.

En cas de doute, nous vous invitons vivement à consulter un juriste spécialisé en droit de la copropriété.