La Loi et, généralement, la déclaration de copropriété imposent au syndicat de souscrire une assurance pour le bâtiment.

Biens couverts

L’assurance doit couvrir tant les parties communes que les parties privatives et les biens meubles communs. Ceci peut surprendre dans la mesure où le syndicat n’est propriétaire ni des parties privatives, ni des parties communes. Toutefois, le syndicat a pour mission première d’assurer la conservation de l’immeuble et la pérennité de tout le bâtiment. C’est la raison pour laquelle le législateur lui a conféré un intérêt assurable et l’oblige à souscrire l’assurance du bâtiment.

La souscription de l’assurance sera donc faite au bénéfice du syndicat, dont le nom figurera sur le contrat. L’assuré, c’est le syndicat et non pas les copropriétaires.

La seule limite à l’obligation du syndicat ce sont les améliorations aux parties privatives. Celles-ci sont couvertes par l’assurance de chaque copropriétaire.

Risques couverts

La police d’assurance du syndicat ne doit pas couvrir uniquement les dommages résultant d’un vol ou d’un incendie, mais bien l’ensemble des risques usuels. Le conseil d’administration devrait ainsi souscrire une police d’assurance dite « tous risques ». Cette assurance couvre le bâtiment contre tous les dommages matériels et accidentels dus aux risques les plus courants : dégâts d’eau, vols, incendies, intempéries, catastrophes naturelles, etc.

Pour pouvoir être couvert, un sinistre doit cependant être accidentel. Les dommages non accidentels ne seront pas pris en charge par l’assureur. Ainsi, le défaut permanent d’entretien des parties communes ne sera pas indemnisé au titre de l’assurance du bâtiment s’il engendre des dommages. Le syndicat doit veiller à l’entretien régulier du bâtiment. L’assureur ne le fera pas à sa place!

Valeur assurée

Le législateur québécois a imposé que le bâtiment soit assuré pour sa « valeur à neuf ». Elle correspond à la somme qu’il faudrait débourser pour reconstruire l’immeuble en entier et ce, sans tenir compte de sa vétusté. Concrètement, au moment de la souscription de la police, l’assureur demandera un chiffre qui devra être réaliste. À défaut, les administrateurs du syndicat pourraient bien engager la responsabilité du syndicat et la leur, personnellement. Il est, par conséquent, recommandé de faire appel à un évaluateur agréé, membre en règle de l’Ordre des évaluateurs agréés.

 ATTENTION ! Certains gestionnaires, pour des considérations qui leur sont propres, choisissent de mettre en commun, sur une même police d’assurance, plusieurs copropriétés. Ceci est une mauvaise pratique. En effet, en cas de sinistre dans une copropriété, les autres copropriétés en paient les conséquences alors qu’elles n’en sont pas responsables et que cela n’a pas affecté leur immeuble.

  BON À SAVOIR ! La police d’assurance de la copropriété devrait comporter une clause de renonciation à tous recours contre les copropriétaires et les personnes vivant avec eux. Une telle clause garantit que l’assureur ne se tournera pas vers ces derniers lorsqu’ils sont responsables d’un sinistre. En effet, un copropriétaire ne devrait pas à la fois payer sa part de la prime d’assurance du syndicat (avec ses charges) et rembourser à l’assureur l’indemnité qu’il verse en contrepartie de cette prime. Autrement, le copropriétaire paie deux fois!