Préparé par l’arpenteur-géomètre, ce document est un élément essentiel du dossier des titres d’un immeuble. Il est généralement requis lors d’une transaction immobilière.

Le certificat de localisation comprend un rapport et un plan par lesquels l’arpenteur-géomètre exprime son opinion professionnelle sur :

• la situation du bâtiment à l’égard du terrain;
• l’état de conformité ou de non-conformité d'un immeuble par rapport aux titres de propriété, au cadastre ainsi qu'aux divers lois et règlements.

En copropriété, un certificat de localisation initial doit être produit suite aux opérations cadastrales originales ayant permis la constitution des diverses parties communes et privatives.

Après plusieurs années, des changements juridiques et physiques ont pu affecter la situation et l’état des lieux. Ces changements entraînent alors des modifications aux certificats de localisation antérieurs.

Il en est ainsi du changement de numérotation des lots provoqué par la rénovation cadastrale. Il en est de même lorsqu’un copropriétaire a pris la liberté d’exécuter des travaux qui ont eu pour conséquence de déborder sur les parties communes, ou même sur une ou plusieurs autres parties privatives de l’immeuble.

Les exemples d’empiètement sont nombreux, en voici quelques-uns :

• démolition d’un mur (partie commune) séparant deux parties privatives;
• démolition d’un mur porteur dans un appartement (partie privative) qui est qualifié de partie commune aux termes de la déclaration de copropriété;
• l’incorporation à un appartement (partie privative) d’un bout de corridor (partie commune);
• l’aménagement par un copropriétaire à son seul bénéfice d’un grenier (partie commune) surplombant sa partie privative;
• échange par deux copropriétaires d'espace à l’égard de leurs appartements contigus;
• construction sans droit par un copropriétaire d’un cabanon dans les parties communes extérieures de l’immeuble.

Les répercussions de pareils empiètements ne sont pas que locales. Elles sont susceptibles de compromettre l’intégrité du cadastre original et, par le fait même, les droits de propriété de tous les copropriétaires de l’immeuble. À cet égard, il faut se rappeler que chaque copropriétaire a, sur les parties communes, un droit de propriété indivis. Il est aussi opportun de savoir que, dans certains cas, ces empiètements peuvent entraîner une situation de non-conformité à la réglementation municipale.

Or, le notaire chargé de la préparation de l’acte de vente doit alors avoir en main un certificat de localisation démontrant l’état actuel de l’immeuble afin de conseiller adéquatement les parties.

Un nouveau certificat de localisation permet ainsi :

• de constater l’état actuel des lieux;
• de connaître, s’il en est, les modifications apportées depuis lors à l’immeuble;
• d’apporter ultimement des correctifs aux irrégularités qui auraient pu être constituées.

Cependant, une question importante se pose en copropriété. Le copropriétaire-vendeur est-il uniquement responsable de fournir un certificat de localisation de sa partie privative?

Le formulaire de promesse de vente, établi par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), prévoit que « dans le cas d’un immeuble qui fait l’objet d’une déclaration de copropriété, un certificat de localisation décrivant la partie privative vendue sera suffisant ».

Juridiquement imparfaite, cette pratique est néanmoins explicable. En effet, après plusieurs années, il convient généralement de refaire et de mettre à jour le certificat de localisation de l’immeuble. En copropriété, il conviendrait alors de refaire le mesurage et les vérifications quant à chacune des parties privatives et communes de l’immeuble. Les coûts seraient exorbitants et les délais importants dans les copropriétés comportant de nombreuses unités.

C’est pourquoi, la pratique d’exiger un certificat de localisation sur la partie privative seulement s’est imposée. Le nouveau certificat sur la partie privative permettra de savoir si l’occupation actuelle est conforme aux plans cadastraux d’origine ainsi qu’aux droits et obligations résultant de la loi et de la déclaration de copropriété.

Le certificat sur la partie privative seulement ne permettra toutefois pas de savoir si des actes contraires aux lois et aux règlements ont été posés ailleurs dans l’immeuble et dans les parties communes.

Il faut alors compter sur le conseil d’administration et les gestionnaires professionnels qui pourraient être en mesure de fournir à l’acquéreur des informations susceptibles de l’éclairer davantage.

  ATTENTION ! L’empiètement constitué par des travaux irrégulièrement engagés permet au syndicat ou à tout autre copropriétaire de demander la démolition des ouvrages, et ce, même s'il est minime et cause peu de préjudice.

  ATTENTION ! Le certificat de localisation de la partie privative ne permet pas de connaître l’ensemble des anomalies pouvant affecter les parties communes de l’immeuble. En effet, la plupart du temps, l'arpenteur va se limiter à mesurer l’appartement et, le cas échéant, le rangement ou le stationnement privatif. Seul un certificat de localisation général de l’immeuble permet à un acquéreur de connaître la situation et la condition actuelles des parties communes par rapport aux titres de propriété, au cadastre ainsi qu'aux lois et aux règlements pouvant les affecter.

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