Lors de la conclusion d’une offre d’achat ou d’un contrat préliminaire, il est fréquent que le vendeur vous réclame le versement d’une somme. Le Code civil du Québec énonce que « toute somme versée à l'occasion d'une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n'en dispose autrement ». Bien que vous n’y soyez pas légalement tenu, verser un acompte constitue souvent l’élément déclencheur pour la rencontre des consentements.

L’acompte représente en fait le premier montant versé par l'acheteur au vendeur pour valoir sur le prix d’achat de l’appartement. Il constitue ainsi une partie du prix de vente et implique un engagement ferme des deux parties. Cela signifie pour l'acheteur l'obligation d'acheter et pour le vendeur celle de livrer l’immeuble.

Dès que la vente est conclue, le montant peut être appliqué à la mise de fonds. Si la vente avorte, vous récupérez en principe votre dépôt.

  ATTENTION ! Ne versez jamais le moindre dollar avant d’avoir pris une décision définitive. Certains contrats prévoient que le montant de l'acompte restera acquis au vendeur si l'acheteur renonce à la vente. Demandez un reçu du paiement que vous avez fait, surtout si vous avez payé en comptant.

Les modalités entourant le versement d'un acompte diffèrent selon les situations.

L'achat bâti ou à bâtir directement du constructeur ou du promoteur

Comme la construction d’un immeuble en copropriété nécessite pour les promoteurs de lourds investissements, ces derniers exigent des acomptes élevés et même parfois des versements anticipés avant la signature de l’acte de vente. Ceux-ci sont remis généralement lors de la signature du contrat préliminaire et durant la construction.

Avant de verser un acompte, vous devez vérifier si le promoteur détient une licence à la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) et vous assurer de sa bonne réputation. En effet, plusieurs consommateurs ont déjà perdu des sommes considérables à la suite de gestes perpétrés par des fraudeurs.

Pour éviter les conséquences d’une déconfiture financière du promoteur, il est de votre intérêt de verser les acomptes prévus au notaire instrumentant afin qu'il les conservent en fidéicommis jusqu’à la vente. Ainsi, si le promoteur est incapable d’honorer ses obligations, le contrat préliminaire pourra être annulé et vous serez en mesure de requérir du notaire le remboursement des acomptes versés.

Malheureusement, une telle approche est rarement possible. Les promoteurs refusent carrément que les acomptes soient versés en fidéicommis, car cela les prive d’un financement intérimaire avantageux. Vous êtes dès lors exposé, en cas d’échec du projet, à perdre en tout ou en partie les acomptes directement versés au promoteur.

Par ailleurs, si votre achat est couvert par le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, vous pourrez dès lors récupérer vos acomptes jusqu’à concurrence de la somme de 39.000,00$. De plus, dans certaines circonstances, vous pourrez revendiquer la protection offerte par le cautionnement de licence de l’entrepreneur (limité à 20.000,00$).

Enfin, il est à noter que le contrat préliminaire doit contenir une stipulation par laquelle l'acheteur peut, dans les 10 jours de la signature de l'offre, se désister de son offre. L'annulation de l'offre entraîne le droit au remboursement des acomptes.

  ATTENTION ! Pour les bâtiments résidentiels neufs couverts par le Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs, un formulaire signé d’attestation d’acompte doit vous être remis dès que vous donnez un acompte relativement à l’achat de votre unité.

   ATTENTION ! Il arrive parfois que certains promoteurs ne puissent respecter le délai prévu pour la signature de l’acte de vente. Vous avez tout intérêt à préciser, dans le contrat préliminaire, les conséquences d’un tel retard relativement aux acomptes que vous auriez versées.

L'achat d'un condo ancien

La promesse ou l'offre d'achat est un avant-contrat liant juridiquement l’acheteur et le vendeur. Lors de sa conclusion, il est fortement recommandé de confier tout acompte au courtier immobilier qui agira comme fiduciaire jusqu’à l’issue de l'acte de vente.

Lorsqu’une des conditions prévues à l’offre d’achat pour mettre fin à celle-ci est invoquée par l’acheteur, le courtier immobilier peine souvent à savoir à qui remettre l’acompte versé. Au vendeur ou à l'acheteur? Doit-il refuser de remettre l’acompte à l’acheteur si le vendeur s’y oppose? Il ignore souvent s’il peut payer ses services à même l’acompte versé.

Les solutions varient selon ce qui a été prévu entre les parties à l'offre d’achat. Parfois même, celles-ci doivent recourir aux tribunaux pour que soit tranché le différend les opposant. Dès lors, le courtier conservera l’acompte jusqu’à ce qu’un jugement final soit rendu.

Il faut savoir qu’il existe un fonds d’indemnisation du courtage immobilier qui a pour mission la protection en cas de fraude immobilière commise par un courtier immobilier au Québec. Ce fonds indemnise, sans frais, les victimes d’une fraude, d’une opération malhonnête ou d’un détournement des fonds qui, en vertu de la Loi, doivent être déposés dans un compte en fidéicommis.

Refus du promoteur de terminer les travaux: que faire? (fiche pratique) Offre d'achat (fiche pratique) Offre d'achat (fiche pratique)   Notaire : son rôle durant la vente (fiche pratique)