14 mai - La notion de valeur est omniprésente dans nos vies, particulièrement dans le domaine de l’immobilier. Cette valeur est non seulement perçue différemment selon chaque personne, mais elle comporte également un sens distinct selon qu’il s’agisse de valeur marchande, valeur assurable, valeur d’expropriation, valeur de taxation municipale, etc. Autant de valeurs et de définitions !

À cette notion toutefois, on ne peut intégrer les facteurs de coût et de prix car :

• Le coût représente la dépense reliée à la production d’un bien, au sens large et économique, à sa distribution, et comprend le profit;
• Le prix représente la dépense effectuée pour acquérir un droit de propriété sur un bien quelconque.

La valeur, quant à elle, représente le degré d’estime, en un lieu donné et à une date donnée, qu’une personne ou un groupe déterminé attache à un bien. En se basant sur cette définition, il n’y a aucune valeur certaine, mais il y a des valeurs subjectives et des valeurs objectives, d’usage et d’échange.

Une cliente à qui je demandai ce qu’elle entendait par « valeur assurable », me répondit que celle-ci signifiait pour elle la « valeur à neuf » et, par conséquent, le « coût de construction à neuf » de l’immeuble. On voit bien ici la confusion des notions.

Dans le cas de la valeur assurable ou assurantielle, celle-ci reflète non seulement le coût de construction à neuf de l’immeuble, soit de reproduction, de rétablissement ou de remplacement, mais en « … détermine l’étendue de la garantie que l’assuré demande à l’assureur qui et sur laquelle celui-ci assied la prime.  L’assurance répond de la sécurité du capital souscrit...[1] »,  soit de l’ensemble des pertes subies par un sinistre jusqu’à concurrence du montant couvert. Cela peut comprendre les obligations et les pertes de revenus subies par un sinistre.

Prenons l’exemple d’un bâtiment construit comportant 7 étages dont nous déterminons le coût de construction à neuf à X millions $.  À cela, nous devons ajouter une somme représentant certains coûts afférents tels l’enlèvement des débris, la gestion et autres coûts relevant des opérations. Imaginons d’autre part que le zonage interdit désormais la construction de plus de 3 étages. Maintenant, advenant un sinistre, l’assureur déboursera le montant pour un bâtiment de 7 étages. Mais qu’allez-vous faire des copropriétaires des 4 autres étages ? Et qui, parmi ces copropriétaires, aura droit de demeurer sur les lieux, si chers à certains ? Alors, il se peut que la valeur assurable, dans cet exemple, contienne en plus des coûts mentionnés précédemment, une somme supplémentaire couvrant les frais juridiques ou encore d’expertise par un urbaniste pour représenter le syndicat auprès des autorités municipales, etc. 

Comme nous pouvons le constater, la valeur assurable peut comporter un ensemble de coûts selon l’entente entre l’assureur et l’assuré et le risque à couvrir.

∑Coût ≠ prix; prix ≠ ℮ (valeur); donc, valeur ≠ ∫coût;  Pardonnez-moi, je suis confus !  @&?/$%!

Montréal, le 14 mai 2010

Yvon Rudolphe, MBA fin., É.A., Adm.A.
Consultant et administrateur en patrimoine
Évaluateur agréé et courtier immobilier

Rudolf Patrimoine Conseil, Agence immobilière
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[1] Tiré du document Éléments d’évaluation, de Jean Canonne.