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| Monday 21 May 2012 |
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Yvon RUDOLPHE
Yvon RUDOLPHE
Bachelier et diplômé d’un MBA en financement d’entreprise ainsi qu’un Post MBA spécialisé en évaluation économique d’entreprise de l’Université du Québec à Montréal, Yvon Rudolphe est intervenu comme spécialiste dans le programme MBA Immobilier de l’UQAM...
| Valeur marchande vs Gestion d'une copropriété |
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La raison ? Le vieillissement du parc immobilier, la faible contribution dans les fonds de prévoyance, l’endettement élevé des ménages et le ralentissement économique du marché immobilier. En clair, lorsque nous faisons l’acquisition d’une copropriété, notre risque à notre patrimoine tient en bonne partie à la saine gestion et la responsabilisation des copropriétaires. En effet, s’il y a une faiblesse financière pour le maintien de la qualité du bâtiment, il y aura moins d’entretien préventif; et s’il y a moins d’entretien, il y aura une désuétude physique accélérée du bâtiment menant ainsi à des urgences nécessitant des déboursés beaucoup plus importants.
Vous me direz : Pas de problème! Nous paierons en temps et lieu. Cela est vrai pour certains, mais pour d’autres lorsque la très grande partie des unités de copropriété ont été achetées sans comptant ou presque, où trouvera-t-on l’argent? Vous me direz alors que vous n’aurez qu’à hypothéquer ces unités ou à les vendre… C’est vrai. Mais encore faut-il qu’il y ait de la marge en rapport à la valeur des unités. Une institution financière ne dépassera pas la valeur marchande pour un prêt hypothécaire. D’autre part, il y a le prêt personnel, mais le prêteur tiendra compte de l’endettement total, dont le prêt hypothécaire. Quant à la vente, qui voudra payer ces unités autrement qu’à la baisse du prix demandé? L’acheteur paiera la valeur marchande moins les débours représentant plusieurs dizaines de milliers de dollars en réparations. Donc, pas de nouvel argent neuf. Par conséquent, les mieux nantis du syndicat devront débourser, ou ce sera la faillite. Maintenant, s’il y a faillite qui voudra acheter? Vous pouvez dire : Je vais vendre l’unité sans dévoiler les problèmes du syndicat. Cela est pire, car si vous vendez sans divulguer les problèmes que le syndicat subit, vous pourriez être poursuivi par l’acquéreur dans la mesure où cette information n’est pas disponible ou n’était pas indexée aux procès-verbaux ou peu connue, car un acheteur doit agir avec prudence lors d’un achat. Il s’agit là d’un vice caché.
Nous pouvons voir l’importance de la solvabilité et de la gestion d’un syndicat de copropriété sur la valeur marchande. En raison de mon expérience, et ce, sans une étude pour supporter mes dires, il y aurait plus de 50% des syndicats de copropriété qui ne seraient pas solvables en termes d’une inadéquation entre le fonds de prévoyance, la qualité financière des copropriétaires et la désuétude physique de l’immeuble détenu en copropriété. Cela fait beaucoup de monde. Il va sans dire que la journée où nous lirons dans les journaux plusieurs exemples de cas d’insolvabilité, je peux vous certifier que cela aura un impact très important sur les syndicats de copropriété irresponsables. N’oubliez pas que vous vivez en communauté et que vous partagez un patrimoine collectif dont une partie est représentée dans votre patrimoine. Deux risques possibles : premièrement, la diminution de la valeur pour cause de variables économiques; deuxièmement, une mauvaise gestion. Pour le premier, vous n’y pouvez rien. Nous n’avons qu’à regarder nos voisins du Sud pris avec une dévaluation importante de leur condo sans compter le très grand nombre de faillites. Pour le deuxième risque, vous pouvez agir de façon intéressée et responsable à la gestion de vos partenaires copropriétaires et financiers afin de mieux gérer votre patrimoine collectif. Comment dirait-on? Ah oui! Vaut mieux prévenir que guérir. Montréal, le 10 mai 2010
Yvon Rudolphe, MBA fin., É.A., Adm.A. Les chroniques expriment l’opinion personnelle de leurs auteurs et n’engagent absolument pas la responsabilité de l’éditeur du site, CondoLegal.com Inc. Le contenu et les avis émis dans une chronique n’engagent que leur auteur.
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10 mai - Peu de gens font le lien entre la valeur marchande et la saine gestion d’une copropriété. Il est clair qu’actuellement les journalistes n’ont pas eu à s’offrir au menu des scandales tels des faillites de syndicats de copropriété dues à des réparations extraordinaires ou autres événements malheureux ou un sinistre survenu alors que la valeur assurable du bâtiment n’avait pas été adéquatement établie. Toutefois, le moment est proche où ce phénomène se propagera tel un virus.
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