Charges communes: répartition et perception

Les charges communes sont réparties par rapport à la valeur relative de la fraction d’un copropriétaire. Il s’agit du seul mode de répartition possible car la disposition légale qui le prescrit est d’ordre impératif; qu'importe toute nuance qu'énoncerait une déclaration de copropriété.

En effet, l’article 1064 du Code civil du Québec (C.c.Q.) dispose que :

« Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071 C.c.Q. ».

Cette valeur relative, aussi appelée quote-part, figure à l'acte constitutif de la déclaration de copropriété.

Toutefois, des règles différentes s’appliquent pour les coûts d’entretien, de réparation et de remplacement des parties communes à usage restreint. En effet, seuls les copropriétaires qui ont le bénéfice de ces parties contribuent aux charges qui en résultent. Cet article a été considéré par les tribunaux comme d’ordre public, faisant en sorte qu’on ne peut en aucun cas y déroger et ce, même de façon consensuelle ou par un vote unanime de tous les copropriétaires.

Ainsi, un copropriétaire peut être tenu responsable des frais engagés par le syndicat pour l’entretien des fenêtres, si celles-ci constituent une partie commune à usage restreint.

Cependant, s’il s’agit par exemple de la réfection totale de l’étanchéité d’un toit-terrasse due à l’existence d’un vice de construction ou à une dégradation progressive de celui-ci, les frais engagés sont à la charge de tous (en l'occurrence, ces frais pourraient même être payés à même le fonds de prévoyance prévu à l’article 1071 C.c.Q.).

 

Perception

Concernant la perception des charges communes, elle suit la procédure de préparation du budget, qui fixe la contribution de chaque copropriétaire, et celle de cotisation des charges, par l’envoi de l’avis de cotisation à chacun, selon une fréquence fixée en général par le règlement de l’immeuble.

Les charges communes doivent être payées à leur date d'échéance.

Advenant qu’un copropriétaire soit en désaccord avec son conseil d’administration, la solution n'est certainement pas de refuser de payer les charges communes car il ne punirait pas le syndicat mais bel et bien la collectivité des copropriétaires en agissant ainsi. En effet, il reviendrait à ces derniers d’honorer la dette de ce copropriétaire « délinquant ». De plus, les recours dont dispose le syndicat pour obtenir le recouvrement des charges communes le placerait dans une situation bien plus problématique.

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